白话房地产企业财务管理

1 项目业态背后的故事

客户到房产公司售楼部看房，置业顾问介绍：项目包括住宅、公寓、写字间、商业。商业既有商业综合体，也有底商。小区有地下车库、地上车位可供业主停车。有知名物业服务公司做物业服务，业主可在会所组织娱乐活动，业主的孩子可在本小区上幼儿园。商业综合体统一经营，给业主定期分红。小区绿化面积35%以上，距离主城区5km，……

从置业顾问的介绍中，客户获知以下项目信息：

对于要解决孩子九年义务教育的客户，只能买住宅，因为能带户口；公寓可以居住，但可能没有天然气；写字间没有天然气，但可能集中供应冷气、热水等，缴纳较高的物业费；商业综合体是独立楼栋，底商在住宅、公寓、写字间的下面；统一经营的商业综合体，要先签买房合同，再签代租代管合同。分红可能是约定比例，也可能按实际收益扣除各项税费、管理费；底商上面的住宅会比较吵，若底商中有经营中餐的，可能会有蟑螂；地上车位占用业主公共区域，没有产权证，只能出租；地下车库大多有产权证，但也有没产权证的（如地下人防设施形成的车库）；物业服务用房、会所是小区业主共有财产，成本共摊，没有产权证。房产公司已把这些配套设施成本加在业主购房价款中；幼儿园分有无产证两种情况。若有产证，业主不共摊成本，但幼儿园后期收费会加上房租或折旧。

从置业顾问介绍中，财务人员获知财务信息：

没有产证的房子，都不能出售，要把它们的建造成本，摊到带产权证房子上；底商要与上面的住宅、公寓、写字间分割整栋楼成本；商业综合体有售房、市场经营两项业务，要各做各的；对商业综合体的市场经营业务，需要专业团队管理；地下人防设施形成的车库，办了政府防空办的后续，可以对外出租；业主会组织成立业主委员会，代表所有业主统一行权，也可选择物业公司；物业服务用房、会所是小区公建配套设施，归全体业主所有；物业服务用房提供给物业公司使用；会所后期的各项运营成本，由物业公司与业主委员会协商处理；地上车位占用业主公共区域，业主委员会可与物业公司分享租金收益；无产证幼儿园的收费标准，需要与业委会协商，优先招收本小区业主子女。

2 全成本构成与归类技巧

房产公司在开发项目中，会由造价部门、销售部、财务部联合做“项目目标利润测算”。先做“项目全成本测算”，收入总额减去项目全成本，就是项目目标利润。

在“项目全成本测算”的横栏上，有三个组成部分：

①造价部门提供的开发成本。包括土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、基础设施工程费、园林环境费、公建配套设施费、开发间接费等。

②销售部提供的销售费用。

③财务部提供的管理费用、财务费用、各项税金及附加。

在“项目全成本测算”的纵栏上，反映的是项目各业态分摊的成本。在分摊成本的依据上，会有两个数据：建筑面积、可售面积，后者明显小于前者。

财务人员需要思考以下问题。

房?a公司要缴纳三项主税：增值税及附加、土地增值税、企业的所得税。其中土地增值税实行超率累进税率，若不做适当筹划，会让企业承担高额税负。土地增值税在项目立项、各业态成本分摊上有专项规定，与造价部依据的建筑成本法有差异。

具体来说，差异有以下几点：

①在项目立项上，税务对清算单元有要求。为有效利用造价部门做的开发成本，造价部门在划分项目边界时，予以通盘考虑。在归集和分配开发成本时，符合土地增值税清算的要求。

②建筑面积减可售面积的余额，就是前面说的没有产权证书的面积。如果财务不要求，造价部门会按各业态建筑面积分摊成本。而土地增值税清算要求按可售面积分摊成本。

③造价部门在核算主体建筑工程费、主体安装工程费时，能细算到每平方米的实际成本。但土地增值税清算为便于征收，做了简化，举例：对地下土方成本，造价部会全算成地下室成本，税务局认为地下室是整栋楼的基础，要按整栋楼面积分摊；对地下人防设施形成的车库，因不在可售面积内，税务局将其成本分摊给整栋楼；对底商高度高于上面房屋的，造价可据实算多耗用的建筑成本。税务局只在商业用房层高系数（商业用房单层层高/单层住宅层）高于1.5时，才可以按照层高系数调整。 3 营销推广费用花样多，分类规范财务管理的措施

打开销售部提供的“销售费用明细表”。看到五花八门的项目。包括：售楼部装修（或建安）成本、样板房装修费用、营销推广费用（包括：广告推广费用、活动费用、制作费用、物料费用等）、推广渠道费用、销售渠道提成费用、销售人员工资及提成。

用财务语言分类描述一下：发生售楼部建安成本的，说明售楼部是临时建筑，将来要拆除，所以要把建筑成本、拆除成本算入销售费用。在拆除前，要请税务部门确认资产损失；发生售楼部装修成本的，说明建筑物先做售楼部，后面改其他用途，也可能会销售。因装饰装修不适用于后期用途，需要拆除；样板房用做向客户展示效果，将来会拆除装修或低价变卖装修；广告推广费用大多能收到广告费用发票；活动费用很杂，如在售楼部做的艺术表演、赠品、抽奖等活动的费用，财务要关注费用发票是否与业务实质一致，是否涉及代扣代缴个人所得税；制作费用、物料费用没有明确界线，主要是营销宣传过程中的各种宣传资料、物品等；推广渠道费用、销售渠道提成费用中的“渠道”，指公司与其他营销推广单位、销售中介单位合作，所支付的费用。有些推广渠道只管挖掘意向客户，并不参与客户谈判工作。而销售渠道提成则是按客户成交金额计算的；销售人员工资及提成是指企业销售部门的工资、提成等。当然，有些企业为了保持管理的灵活性，可能让置业顾问跟劳务代理公司签合同，房产公司再与劳务代理公司签合同。

4 合同审批、付款

房产公司完成招投标工作，会发起合同审批流程，财务经理审核合同时，主要关注经济条款。以工程施工合同为例，主要经济条款：

①合同的计价方式。常见的有固定总价合同、单价合同、暂估总价合同。暂估总价合同、单价合同后期均需双方造价人员结算，确定实际价格。

②付款进度。常见的有按预付款、进度款、质保金。在设计付款进度时，既要保障交付物符合要求的标准，又要节约融资成本，还要考虑公司资金头寸是否充裕。

③增值税发票类型。2016年5月1日前老项目，收普通发票。之后，收增值税专用发票。

④收款人信息。包括收款人名?Q、开户银行行账号。在合同中确认，避免出现法律风险。

财务经理在审批工程付款时，要参照合同、已支付金额记录，看付款节点是否达到。要求收款方提供合规发票，并将款项打入合同约定的收款人账户。

一个高素质的财务管理人员，要有财务管理经验，也要有行业管理经验，并不断学习补充保持与时俱进。

[1]国税发[2009] 91号文件[S].