关于地产企业的BT融资模式的会计处理和税务处理方法浅见

一、BT融资模式的定义

BT是政府利用非政府资金来承建某些基础设施项目的一种投资方式，是Buid（建设）和Transfer（转让）两个英文单词的缩写，直译为建设―转让，是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，其含义是：政府通过合同约定，将拟建设某个基础设施项目的投融资权授予某个建筑商，在一定时间内，由建筑商负责该项目的投融资和建设，合同期满，建筑商考虑一定利润后将该项目有偿转让给政府。

一般来说，确定BT模式需通过如下特征：1.它是一种投资方式；2.只有政府的基础设施项目才能采用BT方式；3.他采用的是非政府资金，即不由政府直接投入而由建筑商自己筹集资金（包括自有资金和出面借取的资金等）；4.项目的投融资和建设者是建筑商（施工单位）；5.项目在规定的时间建成后（是指按法定建设程序竣工验收备案后）立即有偿转让给政府，收回投资并赚取一定的利润。

二、会计处理

BT融资的存在三大模式：

1.完全BT：即通过招标确定项目建设方.然后建设方组建项目公司，由项目公司负责项目的融资、投资和建设，项目建成后由业主回购的形式。（即实务中先由地产集团与地方政府签定BT合同，然后由项目公司进行全程运做）

2.工程总承包方式：简单如下流程即招标==确定建设方==建设方==对工程项目的勘察、设计、采购、施工、竣工验收等实行全过程的承包，并承担项目的全部投资，==由业主委托指派工程监理，==项目建成后==业主回购。

3.施工承包方式：即招标==确定建设方，建设方==对工程项目的工程施工及投资负责==验收合格==业主回购。

下面以我公司承建延津玉湖（引黄渠改造工程）为例，对其进行会计核算：

河南地产集团地产集团2013年8月与延津县政府达成引黄渠改造工程改造协议，由名门地产集团成立项目公司（名门地产延津有限公司，注册资本3000万）承担引黄渠改造工程的改造工作.工期10个月，合同转让总价3000万，毛利率10%，管理费10%，根据实质大于形式原则，应采用模式一方式进行核算。

地产集团：

借：长期股权投资――投资成本――名门地产延津有限公司 3000

贷：银行存款3000

名门地产延津： 8-12月根据实际发生的合同成本

借：工程施工――合同成本 1120

贷：银行存款等1120

根据已结算的合同价款：

借：应收账款――延津县政府 1200

贷：工程结算1200

2013年末，按照完工进度40%，确认当年的合同收入和合同费用时

借：工程施工――合同毛利 80

主营业务成本 1120

贷：主营业务收入1200

完工时，将“工程施工”科目的余额与“工程结算”科目的余额对冲

借：工程结算 3000

贷： 工程施工――合同成本 2800

工程施工――合同毛利 200

三、税务处理

对BT的税务处理规定，各地有不同的规定：：下面分别介绍一下重庆和河北及河南的规定

1.重庆市规定。《重庆市地方税务局关于建筑业营业税有关政策问题的通知》（渝地税发195号）规定：BT是通过融资进行项目建设的一种融投资方式。对BT模式的营业税征收管理，明确为：

（1）无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

（2）融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。

（3）融资人的纳税义务发生时间为按BT模式合同规定的分次付款时间，合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为总承包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。分包方纳税义务发生时间为分包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

2.河北省规定。《河北省地方税务局关于“建设-移交”模式有关营业税问题的公告》（河北省地方税务局公告2011年第2号）“建设―移交”模式有关营业税问题公告如下：

纳税人采用“建设―移交”模式从事基础设施建设项目取得的全部收入，应按“建筑业”税目缴纳营业税。若该纳税人将建筑工程承包（分包）给其他施工企业的，则以取得的全部收入扣除支付给其他施工企业的承包（分包）款后的余额为营业额缴纳营业税。

3.河南省规定。《河南省地方税务局关于发布<建筑业营业税管理暂行办法>的公告》第八条规定：建设项目实行BT模式的，纳税人为：

（1）项目的建设方（或投资方）与施工企业为同一单位的，以项目的建设方（投资方）为纳税人。

（2）项目的建设方（或投资方）将建筑安装工程承包或分包给其它施工企业的，分别以建设方（或投资方）和施工企业为纳税人

《河南省地方税务局关于发布<建筑业营业税管理暂行办法>的公告》第十九条 纳税人实行BT模式的，营业额按以下方式处理：

（1）项目的建设方（或投资方）与施工企业为同一单位的，建设方（或投资方）在取得业主支付回购款项时以实际取得的回购款项为计税营业额。回购价款包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入。

（2）建设方（或投资方）将建筑安装工程承包或分包给其它施工企业的，该施工企业为建筑业营业税纳税人，计税营业额为工程承包总额或取得的分包款。建设方（或投资方）在取得业主支付回购款项时按扣除支付给施工企业工程承包总额或分包款后的余额为计税营业额。

因此，根据河南的规定，应纳营业税为（3000-2800）*0.03=6万